10月20日，惠誉已授予总部位于中国的房企中梁控股集团有限公司(Zhongliang Holdings Group Company Limited，简称“中梁控股”，02772.HK，B+/稳定)拟发行美元债券“B+”评级”，回收率评级为“RR4”。该债券将构成其直接和高级无抵押债务，因此其评级与中梁控股高级无抵押评级相同。

中梁控股的合同销售规模与评级处于“BB”'区间的房企相当，这对其评级形成支撑。该公司的项目分布于中国五个核心经济区域，这有助于缓解其面临的区域经济和政策风险。中梁控股采用高周转模式，希望在拿地后尽快启动销售，这令其净库存基数较低，低净库存及为合资公司和联营公司提供的担保可能会导致其财务状况波动，此为其评级的一个主要制约因素。

关键评级驱动因素

地域多元化程度较高：截至2020年上半年末，中梁控股的房地产项目分布于中国五个核心经济区域内的100个城市。这些项目多位于三四线城市，而三四线城市的需求基本面不及一二线城市强劲。中梁控股对不断变化的市场环境做出了反应，并在过去18个月内增加了在二线城市的业务;其在上半年收购的土地中有64%位于二线城市。多样化的改善减轻了区域经济和政策冲击。

增长势头强劲：惠誉预期，在自2016年的160亿元人民币提升至2019年的990亿元人民币以后，中梁控股的权益合同销售额将继续保持增长势头，助力公司跻身中国房企前20强。中梁控股覆盖房地产开发全价值链(包括购地、营销、设计以及产品线)的标准化营运流程推动其实现快速扩张;得益于其不断改善的土储质量，中梁控股的平均售价从2019年的每平方米10,300元人民币增至2020年上半年的每平方米12,000元人民币。

低利润率状况略有改善：惠誉预计，未来四年，中梁控股的EBITDA利润率将从2019年末的18%微增至20%-22%左右，这主要是由于内部结构精简及规模经济使销售和管理费用有所降低。公司已售但未入账开发物业收入的毛利率为22-25%。

净库存水平较低：中梁控股的高周转模式确保了资金的有效利用。公司在拿地后迅速进入预售阶段。中梁控股大部分项目的规模较小，且主要面向大众市场，令其能够在短时间内去存货并实现正现金流。中梁控股使用内部产生的现金流提供土地收购和开发所需资金，这降低了庞大的债务融资需求。 中梁控股高于同业的合约负债占存货的比例，导致其相对于同业的净存货基数较低。尽管如此，公司的总库存仍与评级较高的同业相当。

杠杆率或将攀升：惠誉认为，中梁控股的业务规模在房地产市场放缓时期持续增长恐将加剧其补充土地的压力，进而导致开发支出上升。这可能会引发该公司的杠杆率波动——若合同销售大幅放缓则更为如此。2019年末中梁控股的杠杆率(以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量)处于27%的低位，2020年上半年末约为33%。惠誉预计，取决于中梁控股在高周转模式下平衡合同销售额和拿地支出方面所取得的成效，未来几年该公司的杠杆率将徘徊在40%左右。

惠誉估计，2020年上半年末中梁控股的未售权益土地储备足以支持约2.5-3.0年的开发需求，并预计公司的土地储备可供开发年限将维持在同一水平。

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